Utilisation

L'avenant au compromis de vente est un acte juridique permettant de revenir sur les conditions initiales du contrat sans pour autant retarder la vente. Il intervient donc entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique. L’avenant précise les clauses du contrat sur lesquelles il y a modification. Toutes les autres clauses du contrat restent inchangées. 

Contexte

L’opération de vente immobilière est une opération importante dans la vie de chacun. Il faut donc y porter une attention particulière. C’est aussi une opération qui prend du temps, de la recherche à l’emménagement, il peut se passer bien des évènements, prévus ou non !

Comment bien se préparer et accompagner chacun dans ces opérations.

Seul le compromis de vente permet de valider l’accord entre les parties sur la chose et le prix, s’il est signé en bonne et due forme.

Le compromis de vente contient l’ensemble des engagements de chacune des parties. Le vendeur est engagé et il devra vendre. L’acquéreur est engagé sur le bien qu’il a visité et qui est défini et sur le prix qui a fait l’accord. Les 2 parties sont donc liées et l’agent immobilier est le lien également entre ces 2 parties qu’il a mises en relation.

A partir de ce moment, tout un processus se met en œuvre pour permettre la signature de l’acte définitif de vente qui aura lieu chez le notaire.

Un point important, le compromis de vente comporte-t-il des conditions suspensives ?  Si oui, c’est à chacune des parties de bien suivre ses dossiers pour permettre la réalisation des conditions suspensives, sous peine, dans certains cas, de pénalités financières.

C’est bien au cours de cette période qu’il peut se passer plusieurs faits nouveaux qui vont impacter la validité du compromis de vente et qui vont nécessiter des modifications acceptées par les parties.

La pratique et la jurisprudence ont donc développé des solutions, l’avenant au compromis de vente. Il sert à formaliser des modifications substantielles ou non substantielles du compromis de vente.

La modification d’un élément substantiel du compromis de vente concerne les éléments qui ont été définis comme essentiels, comme des qualités ou avantages qui ont été déterminants pour la conclusion su compromis pour chacune des parties.

Par exemple, on peut citer :

• une modification du prix, liée ou non à une modification de surface Carrez
• un changement dans le descriptif du bien
• la non-conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme ou au règlement de copropriété
• un diagnostic révélant la présence d’une substance interdite
• une hypothèque
• un procès en cours dans la copropriété affectant le bien, etc …

Attention, dans les conditions de modifications d’un élément substantiel du compromis de vente, la notification de l’avenant est nécessaire et un nouveau délai de rétractation de 10 jours pourra de nouveau être accordé à l’acquéreur. La rétractation de l’acquéreur devient donc de nouveau possible.

Les conditions de l’article L 271- 1 du code de la construction et de l’habitation sont applicables.

Les modifications non substantielles, au contraire, ne nécessitent pas la nouvelle notification du contrat et un nouveau délai de 10 jours pour l’acquéreur. Ces modifications non essentielles n’ont pas pour conséquence de modifier les éléments déterminants qui ont amené les parties à conclure le compromis de vente.

Le plus souvent, l’acquéreur n’a pas obtenu la totalité des réponses pour l’obtention de son financement, ou bien les délais sont longs pour obtenir un permis de construire etc …  dans ce cas, et si les parties sont d’accord, les délais peuvent être prolongés. Les conditions essentielles autres du compromis ne sont pas modifiées et le reste des clauses contractuelles restent identiques.

Dans ces conditions, la signature de l’avenant entérine l’accord des parties qui renonce chacune à la caducité du compromis de vente.

L’avenant au compromis de vente prévoit ce cas et vous laisse compléter les champs pour indiquer un nouveau délai de validité du compromis. Ce nouveau délai doit tenir compte de l’avancement des dossiers et doit rester raisonnable.

En conclusion, la découverte d’un élément nouveau peut conduire à se poser la question du caractère substantiel ou non dans la réalisation du contrat de vente. En cas de doute, privilégiez la mise en œuvre d’un nouveau délai de rétractation. Ou bien si le cas est plus compliqué, n’hésitez pas à consulter notre hotline juridique.